書本網>地産迷雲 > 第1章 紅顔一怒縱身跳 兩位美女欲輕生（第1頁）
第1章 紅顔一怒縱身跳 兩位美女欲輕生（第1頁）
今天發生了兩件大事兒。第一件事兒，我成功地在公共場合被稱為女士；第二件事兒，我離開了京都，被毫無征兆地調往我的家鄉——盛京市的一個項目任總經理。
第一件事兒充滿了戲劇性。就在昨天，住建部某位副部長，我的莫逆之交，正在舉辦一個全國性的房地産論壇，其中，關于城市綜合體部分的發言者，因故不能出席。我臨危受命在論壇上做演講，題目為“中國城市綜合體未來發展趨勢”。論壇的講演者不是業界翹楚，就是行業知名學者，隻有我是入行方五年的新兵。我當然毫不猶豫地推脫，電話裡的副部長厲聲說道：“這方面，沒有比你更合适的人選了，幫不幫大哥救場，就看你的表現了。”說罷，放下了電話。
來不及寫稿，我準備了五點提綱，正在台下候場。
一襲晚禮服的俏麗主持人，眨着被拉長的睫毛介紹道：“下面有請本次論壇的最後一位嘉賓，着名綜合地産操盤手張曉宇女士上台講演。”
主持人話還未說完，會議總監用口型示意道：“錯了，錯了。”
主持人立馬心領神會：“有請着名綜合地産操盤手張曉宇小姐上台講演。”
《星球大戰》主題曲響起，我隻能走上了舞台，全場哄堂大笑。
我不以為然地調侃道：“很榮幸能出席今日的盛會，能有機會向各位前輩們請教地産開發問題，更加榮幸地是人生首次被稱作女士，而且美女主持糾正的好，我的确沒有結婚，稱小姐更恰當。”
台下的笑聲更加猛烈了，場上嚴肅的氣氛緩和了不少。
“現在就将我5年來，在京都從事綜合體開發的經驗和體會分享給大家，并就未來城市綜合體發展趨勢，與各位探讨一下，歡迎各位前輩斧正，也歡迎在座的各位闆磚伺候。”
我先簡要回顧了國際、國内綜合體的發展曆程，又闡述了目前國内綜合體發展的瓶頸和痛點，接着論述起城市綜合體發展的趨勢。不出所料，最後有關趨勢的論述，引起了極大的争議。
我論述道：“城市綜合體的主要作用不是城市地标，而是為了減少交易成本，節省交易時間的必要舉措。其核心要旨就是‘10分鐘生活圈’，讓人們生活、工作均在10分鐘可達的生活圈内完成。其中，購物、餐飲、服務等配套設施的完善與否，将是綜合體開發成敗的關鍵。”
“其中，綜合體的購物中心，必須放棄百貨業态那種追求平效的規劃模式，而是注重休憩的重要性。購物中心未來發展趨勢一定是場景化、社交化的城市公園。”
到了提問互動環節，各位專家紛紛發炮。
燕京大學某教授說道：“城市規劃必須遵循功能分區的原則，将居住區、商務區、商業區嚴格區分開來，你的發言顯然違背了這一規律，是外行的謬論。”
我一臉謙恭地說道：“感謝您的意見，請各位注意，交易成本降低這一城市發展的重要意義。大家應該知道，交易效率與交易成本的關系為成反比關系，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本則降低。二者之間的關聯主要體現在：第一，交易成本度量了完成交易活動所需的時間、财力或物力投入，重在強調成本投入，而交易效率度量了完成交易活動時間的多寡或質量優劣，重在強調速度的快慢。第二，完成一個經濟活動所付出的成本與交易成本正向相關，而時間的投入與交易效率負向相關。”
台下一位學者高喊道：“我贊成張老師的觀點，在座的不知道京城目前的交通阻塞現狀嗎？不知道京都地鐵每天2000萬流量嗎？時間成本人為提高，是對交易效率的謀殺行為。”全場一片掌聲。
燕京大學教授顯然不甘心在此場合遭此非議：“小張同學，你對購物中心的理解，顯然是外行的觀點，你做過購物中心嗎？”
台上我的朋友，住建部副部長連忙為我辯解道：“張老師早年從事過百貨的投資，近幾年參與多項購物中心的開發和建設，光京城就在五個新建的購物中心中有他的影子。”
燕大教授繼續不依不饒：“你把購物中心定義為社交場所，還說什麼城市公園，顯然對購物中心的屬性不甚理解，狗屁不通。”
我微笑道：“百貨靠扣點和貨款展期的确賺得盆滿缽滿，但是，這種盈利模式馬上将成為過去時了。随着電子商務的興起，和消費者對購物場所環境的挑剔，百貨隻能成為購物中心中的一個主力店，沒有購物中心的依托，百貨将很難單獨生存下去。至于購物中心的社交屬性，請您移步香港看看便知，如果能去美國看看，您就不會由此異議啦。場所吸引力将是購物中心生死存亡的關鍵。”
全場形成了兩派，各執己見，争論不休。副部長隻得宣布：“關于綜合體發展趨勢，是永遠需要不斷研究的課題，今天這個開頭很好，我們準備在合适的時間，就這一問題展開專門的讨論，謝謝大家。”
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副部長的話音未落，台下我的助理憂心忡忡地跑到我身邊：“張總，還有不到一個小時，你的班機就要起飛了。”
盛京是東北最大的城市，當年滿清的發源地。民國初期以及建國初期，其城市GDP位列整個亞洲第一，有“東方魯爾”之稱。改革開放後，由于國家政策的調整以及當地官員理念的偏差，整個東北逐漸成為經濟落後地區，尤其在營商環境方面，有“投資不過山海關”之說。
我即将操盤的項目位于盛京市中心，屬于當地着名的棚戶區集中地，近幾年當地政府加強了棚戶區改造力度，棚戶區基本夷為平地，但是，處處爛尾，處處荒涼，仿佛城市的瘡疤，市民對此議論紛紛，當地官員更是頭疼不已。
項目原主人是盛京附近城市，煤都一個大礦的礦主，5年前财大氣粗的煤老闆，一口氣拿下占地1平方公裡棚戶區的改造，并注冊了“千戶置業有限公司”，聲勢可謂浩大。但是現在，除了一片平地上孤零零的4棟爛尾樓，就是拖欠近五十億元的債務，項目開發難以為繼，沒人敢碰這個燙手的山芋。
深谙房地産投資測算的我在飛機上算過賬。1平方公裡的平地，在省會城市中心幾乎絕無僅有，省去了動遷的艱辛和煩惱，背後是至少500億元的貨值。看來集團這回是大手筆的投資行為，但絕對是一步險棋。
出盛京機場，我首先奔向我的母校也是我的出生地——東北大學。已經兩個月沒回家看依然在東大居住的父母了。
手機鈴響，是集團董事長：“小宇，能不能馬上去項目地售樓處，那裡發生了突發事件，你必須馬上處理，處理的好壞關乎公司的聲譽。”
我的出租車停在一幢民國時期的建築物門前，這個建築原為張大帥手下一愛将的官邸，後改為溫州商會會所，現為項目的售樓處。
四層的建築用玻璃幕牆罩面，原建築巴洛克風格清晰可見，也算别緻。
集團項目收購組的王總已經等候多時：“半個小時前，一位售樓員爬上了未竣工項目的頂層，想跳樓。警察已經到了現場，談判官談判無效，消防隊還在路上。”
“為何尋短見？”我急切地問道。
“此售樓員名叫龐雅雅，是千戶置業二老闆賴新平的情人，跟了賴總好多年，為他打過胎，沒得到過什麼好處，賴總隻承諾給她一套房。今天早上得知她的那套房子，在财産交割名單中根本不屬于她，就一時想不開，爬上了頂層。”
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