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第71章 如何找補高出的土地成本(第1頁)

很快到了武君辦公室。

邢榕和章大洲一前一後走進去,隻見武君正背對門,站在窗前出神。

兩個人的到來,讓武君覺察出異響,回過神來,他臉色凝重地看向邢榕,道:“邢總,你覺得這塊地值350萬嗎?”

邢榕心頭一凜,她原本對他反常的态度有心理預期,但他的語氣和神态還是給了她很大壓力,頓了頓,道:“武總,咱們之前不是預測過嗎,售價按照7000,地價最高350萬,利潤率大概有10%?”她的聲音很小,心虛了。

章大洲在一旁補刀,道:“邢總,這是不考慮預留财務費用啊,如果真要照這個預測,真是一點餘地不給自己留了。”

邢榕咽了口唾沫,鎮定一下,道:“這個價格跟300萬的地價比,成本多了6000萬,粗略地折合成售價,就是一平方300元的差額,咱們要麼想辦法在成本上節約,要麼在售價上找補出來。但是,武總,我個人對地産形勢預判比較樂觀,我相信未來肯定還有上漲空間。我這不是為了遮掩今天這件事才這麼說的。今天沒有控制在授權的價格範圍内,這是我的問題,這一點我承認,也請您原諒,我日後會在其他方面找補回來。”

武君似乎并不買賬,臉色依舊很難看,此時他坐在班椅裡,沉默地看向窗外,沒有說話。

章大洲在一旁幽幽地道:“邢總,這一平方300元的差額,您日後怎麼找補?不會是想壓縮成本吧?”

邢榕心裡憋屈,臉漲得通紅,但卻不便發作,淡淡地道:“章總,這300元能找補的地方多了,上次的測算,成本細項中其實有很多後期不會發生的費用,咱們當初為了留餘地,并沒删除,未來實際開發中這部分也能實現節約。還有——”

“還有什麼?”章大洲繼續緊追不舍。

“其實自從上次認識陳院長,我一直在思考一件工作,那就是如何提高可售比。武總,住宅項目的可售比一般在75%上下,我一直在思考,在不違反設計規範的前提下,如何能提高這個指标。假如可售比提高5%,這個項目的可售面積就會增加1萬平米,按照7000的售價,就是7000萬,這差額不就找補回來了嗎?”邢榕道。

武君眼前一亮,沒想到她的學習力如此強,饒有興緻地看向她,道:“具體如何提高這個指标?”

邢榕直了直身子,正色道:“例如地下車庫面積,三線城市的車位售價不高,但建造的成本比地上要高不少。關于車位配比,我讓臧夏接觸了規劃局技術股的人,了解到小區如果有地上停車位,地下車位數應該減去地上車位,然後再計算地下車庫面積,而且這個地上車位可以是小區内的,也可以包括臨街商業門前的車位。咱們可以在這上面做下文章。”

武君嘴角輕輕上揚,道:“還有嗎?”

邢榕見他臉上表情緩和了很多,繼續道:“例如社區面積和教育面積、活動房面積,這個在方案報批時據說有操作的空間。但物業用房,一般是按照計容面積的千分之二至千分之五計算得出,這個必須得配,這個沒辦法變通。如果這些都能按照我們初步溝通的意見實現,在上次的測算方案的基礎上,可售比基本能提升5%。”

武君喜出望外,想不到她在這兒藏着驚喜呢!笑道:“為啥上次測算的時候,你不說?”

章大洲道:“武總,邢總說的這些沒錯,這個圈裡大家基本都會去想擦政策的邊球,通過做一些人情疏通工作,拉高可售比。隻是方案還沒到報批階段,結果如何,誰都不能拍着胸脯肯定。”

他話裡有話,邢榕壓着肚子裡的火不往上頂,鎮定一下,道:“武總,我雖然不懂成本和工程,在和JK、順達這些企業打交道這麼多年,地産内部的運營機制多少還了解一下。您知道嗎,規劃局和房管局測出來的面積很少是一緻的。”

武君眼睛圓睜了一下,道:“我以前還真沒關注過,不過好像曾聽朋友提起過。”

邢榕這時故意斜睨了一下章大洲,又看向武君道:“章總是專家,想必章總解釋的比我清楚。”

武君看向章大洲。章大洲聞言,幽幽地道:“這個問題始終會存在,因為規劃局和房管局計算面積的口徑不同,建設工程規劃許可證上的建築面積是規劃局的口徑,目前對容積率要求必要嚴,不允許超容。預測繪報告又是房管局的口徑,預售證上的面積會和建規證上的有一些出入。”

武君狐疑道:“出入大嗎?”

邢榕笑道:“預售證的面積一般會比較小,咱們可以盡量縮小他們之間的差距。這個章總是專家,等到了設計階段,再讓章總和設計院好好研究吧。”說這些話的時候,她悄悄看向章大洲,心裡竊喜。

章大洲苦笑一下,沒有說話。

武君沒想到地産開發裡面的門道這麼多,以前他隻關注到土地、各參建單位的招投标、政府關系等大項工作,如果不細摳,還真不容易發現問題。他爽朗地笑道:“遇到你們兩位,真是我的幸運,有了你們,我就放心了。”

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但他心裡卻在醞釀一件事,此時還不方便和他們二人吐露。他道:“土地款要求什麼時候交齊?”

“摘得土地後,一般要先簽訂成交确認書,根據成交确認書,10個工作日内與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》,根據合同約定的成交價付清全部土地款。”章大洲道。

武君又道:“那按照這個時間計算,交剩下的土地款,估計到年後了吧?”

邢榕隐隐有種擔心,道:“武總,我擔心政府春節前就想讓交,哪怕交一部分呢,他們也等米下鍋呢,否則怎麼會這麼着急挂地?看在春節的面子上,有可能會是這麼個想法。但章總剛才說的也沒錯,公事公辦的話,确實可以拖到年後,就看支持不支持上層工作了。”

武君“嗯”了一聲,沉默了,最後道:“那咱們這幾天盡快籌錢吧,我也再去催催結算款。”

邢榕和章大洲一起下了樓,走至樓下,邢榕主動道:“章總,我送您回去吧,正好順路。”

章大洲沒有推辭,拉開車門坐了上去。

邢榕發動了車,眼睛盯着前方的路,嘴上道:“章總,快過年了,我給親朋準備了一些土特産,後備箱裡給您備了一份,東西有些重,一會兒我把車開進您小區,也能少走兩步路。”

章大洲有點受寵若驚,搓着手,道:“邢總,你是老闆,哪有老闆給員工送禮的道理?你看我,我都沒想起這茬兒,什麼禮品也沒準備呀,這怎麼好意思?”

邢榕笑着道:“章總,咱們以後還要在項目上共事,我知道你跟我一樣,都是對事不對人,我很喜歡你這樣的脾氣,直來直去,大家有事都放在桌面上說,這樣人也活的敞亮。”

章大洲局促地笑笑,沒有再推辭。

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