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第97章 黑雲壓城城欲摧 嚴峻的房地産形勢（第1頁）

回到辦公室，打開郵件，我接到一封論壇的邀請函。

此論壇系由财政部、中國人民銀行以及住建部聯合主辦，每年一次。主要議題就是探讨目前房地産市場的金融政策。

會議在京城一家五星級酒店舉行，出席會議的除了主辦方代表外，各大銀行以及商業銀行的有關高層領導也派代表參加，剩下的則是各大房地産公司的老總。

會議一開始，就形成泾渭分明的兩派。一派是樂觀派，一派是唱衰派。樂觀派認為中國房地産市場健康穩定發展，僅存在少許問題，談不上危機。而唱衰派則認為，近二十年的中國房地産一直處于野蠻生長階段，住宅價格已經與人均收入完全脫節，不但加重了購房者負擔，而且還影響了其他行業的正常發展。房價虛高不下，政府起了推波助瀾的作用。現在，必須充分認識房地産泡沫的存在以及泡沫即将破滅的危害性，危機已經不可避免，有關部門應該采取有力措施，降房價，穩市場，讓即将到來的房地産市場危機能“軟着陸”。

兩派你來我往，争執不下。輪到我這位嘉賓發言時，兩派幾乎達到劍拔弩張的程度。我發言開始并未站隊，而是從“常識”出發，試圖把問題講透。

房地産是一個關鍵的行業，對經濟發展和社會穩定起着重要作用。以下是本人對房地産的評價：

1.經濟影響：房地産産業是一個龐大的經濟部門，對國内生産總值（GDP）和就業率有着顯着的貢獻。它涉及房屋建設、土地開發、物業管理等各個環節，帶動了相關産業的發展，據統計，房地産市場直接或間接關聯行業種類有百餘種。房地産已經成為中國的支柱産業，這是不争的事實。可以說，房地産市場出現危機，必定導緻大範圍的經濟危機。

2.投資價值：房地産通常被視為重要的投資資産之一。由于房價長期來說有上漲趨勢，許多人傾向于将資金投入到房地産市場。這也使得房地産市場成為了投資者追逐的熱點。如果，不通過抑制土地價格，阻止住房價格上漲，“房住不炒”的理念不會讓炒房者信服。

3.住房需求：房地産滿足了人們對住房的需求。随着人口的增加和城市化進程的推進，住房需求也相應增加。房地産行業提供了多種類型的住房選擇，滿足了不同人群的需求。剛需也好，剛改也罷，需求是存在的，關鍵在于現在百姓的實際購買力堪憂。

4.城市規劃和發展：房地産在城市規劃和發展中扮演着重要角色。它促進了城市基礎設施建設、商業中心的發展，同時也推動了城市空間的合理利用和社區建設。現在全國範圍内，大搞基建工程，尤其遍布全國的高速公路、高鐵和機場，這種高投資需要有關部門慎重評價，據我所知，政府投入大量資金建設的這些項目，許多在投入運營後，連年虧損，連利息都難以按期承付。這種“基建大躍進”模式的發展，也許會制造更多和更大的财務窟窿，會影響金融市場的穩定發展，必須引起有關領導的足夠重視。

5.波動風險：房地産市場受到多種因素的影響，包括經濟周期、政策調控、土地供應等。這也意味着房地産市場存在一定的波動風險，投資者需要對市場進行深入的分析和評估。現在各大房地産市場面臨的主要危機就是高負債和高杠杆帶來的風險，倘若市場價格下降15%以上，這些企業将會面臨着債務不能及時償還，企業現金流斷裂，資不抵債，瀕臨倒閉。如果這種情況大面積發生，将直接給金融市場帶來損失，從而會影響整個社會的經濟發展。

如何化解即将到來的房地産危機？本人認為化解房地産金融危機是一個複雜的任務，需要綜合考慮政策、市場和金融等多個因素。以下是一些建議來化解房地産金融危機：

1.加強監管和政策調控：加強對房地産市場的監管，确保市場秩序良好。政府可以采取措施限制房價上漲，加大土地供應面積，将房價真正的降下來，而不是期望房價還能繼續穩步上漲，最好每年房價的降幅控制在5%左右，大家齊心合力拆房地産泡沫蓄水池的磚頭，慢慢拆，一層層拆，慢慢地捅泡沫，這樣才能有效地抑制投機行為。現在各級政府主要依靠土地财政，有關領導必須看到這種嚴重的弊端，建立中央和地方的合理有效的财稅分配體系，讓各地政府及早擺脫土地财政這種“财政鴉片”。時不我待，刻不容緩，否則後患無窮。

2.穩定金融體系：确保金融系統的穩定和健康發展。監管機構應加強對金融機構的監督，規範房地産相關貸款和金融産品的發放，防止風險積聚。據說最近要公布房地産金融領域的“三條紅線政策”，第一條紅線是不含墊款的資産負債率不應大于70%；第二條紅線是淨負債率不應大于100%；第三條紅線是現金與短債之比不應小于1倍。

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根據“三道紅線”的觸線情況，将分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

設立這三條紅線的初衷是好的，這些紅線的設定旨在遏制過度的借貸和風險積累，以控制房地産市場的泡沫化和金融風險。通過嚴格執行這些紅線，政府可以促使房地産企業更加謹慎地運營和融資，有助于維護金融穩定和市場健康發展。

但是，制定政策者并沒有考慮到市場的實際情況，而是慣性地采用“一刀切”的辦法，其實施後果令人堪憂。

首先，資金來源紅線。房地産企業的資金來源不得過度依賴銀行貸款。這意味着房地産企業在資金方面需要多元化，不能過度依賴銀行貸款來進行樓市投資和開發。實際上，房企尤其民營房企，由于拿不到國企那種低息貸款，早就在各種金融市場融資，最高利息已經達到20%以上。至于資産負債率，在各家上市房企的年度中期報表可看出，80%的企業的資産負債率超過了70%。這些企業的現金流基本依靠融資，現在斷了融資這條生命線，如同宣告這些企業破産。

對這樣的企業，我們不應該“一刀切”地斷血，而是應該想方設法降低這些房企的資産負債率。譬如，這些房企均囤積了大量的土地資源，政府能不能采取一些手段，将這些積壓的土地通過市場盤活換取現金，從而降低企業的負債。當然，處理這些舊地，不如拍賣新地塊溢價高，然而，大家應該明确，政府可是非盈利的機構，為公民服務才是其根本。還有，有關部門可以協調組織将資産負債率過高的企業，通過資産打包形式，在金融市場流通，尤其是國際金融市場。因為中國的房企在國際金融市場的融資比例最大，國際金融機構為了自身利益，會傾力合作的。通過國家金融市場分擔風險，也是最好的辦法之一。

隻要有關部門能真心協助降低房企的資産負債率，至于杠杆率紅線和債務償還紅線問題也就迎刃而解。

3.優化土地供應：合理規劃土地供應，确保土地資源的合理利用和平穩供應。政府可以加大土地開發力度，增加供應量，降低房價波動性。改革開放以來，中國的經濟永遠是過剩經濟。隻要看到某個行業有前途，各種資本就會蜂擁而至，近年的光電産業、LED、風電等，都是過度競争的結果。房地産市場也一樣，增加供應量，優化相應的地塊基礎設施配置，房價必然會降下來，泡沫就會越來越小。

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